「UR賃貸は公的住宅だから家賃は上がらない」——そう思っている人は多いのではないでしょうか。礼金・仲介手数料・更新料・保証人がいらないUR賃貸は、長く住むほどお得に感じられる住まいです。
ですが結論から言うと、UR賃貸でも家賃は値上げされることがあります。そして「公的だから借地借家法は関係ない」というのも誤解です。この記事では、UR賃貸の家賃改定の仕組みと、私たち入居者を守る借地借家法の関係を整理してみます。
UR賃貸にも借地借家法は適用される
まず押さえておきたいのが、UR（独立行政法人都市再生機構）の賃貸住宅であっても、入居者との関係は通常の建物賃貸借契約だということです。したがって、賃貸借契約の基本法である借地借家法がそのまま適用されます。
借地借家法の第32条には「借賃増減請求権」という規定があります。これは、家賃が次の事情で不相当になったとき、貸主・借主のどちらからでも将来に向かって家賃の増額・減額を請求できるという権利です。
- 土地・建物に対する税金など、負担の増減があったとき
- 土地・建物の価格の上昇・低下など、経済事情が変動したとき
- 周辺の似た物件（近傍同種）の家賃と比べて不相当になったとき
つまり貸主であるURからは「値上げ請求」が、入居者からは「値下げ請求」ができる、という双方向の仕組みです。
URの「継続家賃改定ルール」とは
では、UR独自のルールはどうなっているのでしょうか。UR賃貸住宅の家賃は法律上、近傍同種の住宅の家賃を基準に決めることとされています。そして住んでいる人の家賃（継続家賃）の見直しは、居住者代表を含む有識者でつくる諮問機関がまとめた**「継続家賃改定ルール」**に沿って行われます。
ポイントは次のとおりです。
- 改定は、入居時期などに応じて定められた見直しの時期に行われる
- 改定前の継続家賃と近傍同種家賃との間に、5%を超える乖離がある住宅が対象
- 直近の家賃変更日（変更がなければ入居日）から2年に満たない住宅は対象外
ここが重要で、入居してまだ2年経っていない場合は、そもそも値上げの対象になりません。また、引き上げ対象になる世帯のうち、低所得の高齢者世帯や子育て世帯などには、改定後の家賃を原則として改定前と同額に据え置く特別措置も用意されています。年金生活で住民税非課税の世帯や、子どもがいる世帯は守られやすい仕組みになっているわけです。
実際にURで値上げされた事例はある
「ルールがあるのはわかったけど、実際に上がった例はあるの？」という疑問もあるでしょう。あります。
たとえば2014年度には、市場家賃より低い住戸を対象に継続家賃改定が実施されました。このときは消費税率引き上げと重なったため、引き上げ分について一定期間の免除措置が取られましたが、値上げ自体は実施されています。継続して住んでいる人でも、数百円〜千円規模の小幅な改定はあり得るということです。
そして近年話題になったのが、定期借家契約の住戸で、契約満了時に大幅な家賃の引き上げが提示され、退去する住民も出たと報じられたケースです。「安心して長く住める」というUR住宅のイメージに、疑問の声が上がった出来事でした。これは次に説明する契約形態の違いが背景にあります。
「普通借家」か「定期借家」かが分かれ目
この事例で注目すべきは、契約形態の違いです。
一般的なUR賃貸の多くは普通借家契約（自動更新・更新料なし）で、この場合は前述の継続家賃改定ルールが適用され、値上げがあっても小幅にとどまります。一方、定期借家契約は契約期間の満了で一度終了し、再契約時にほぼ市場家賃の新条件が提示されます。継続家賃の「緩やかな改定」ではなく、一気に相場水準まで跳ね上がる可能性があるのです。
ですから、自分の契約がどちらなのかを確認しておくことが、想定すべきリスクを知るうえで欠かせません。
では、値上げは「断れる」のか
最後に本題です。値上げを断れるのか。
借地借家法32条は借主保護の強い規定で、借主による減額請求権を排除する特約は無効とされています。一方で増額については、一定期間は増額しないという特約が有効とされる余地があります。いずれにせよ、貸主が一方的に主張すれば値上げが自動的に通るわけではなく、「不相当」かどうかは周辺相場・経済事情・税負担の増減といった客観的な事情に基づいて判断されます。主観だけでは認められません。
大切なのは、借主は増額請求に直ちに応じる義務はないという点です。貸主と借主の意見が合わない間は、借主は自分が相当と考える額（通常はこれまでの家賃）を払い続けることができます。家賃をきちんと払い続けていれば、正当な事由なく契約が終了することはありません。
そして話し合いがまとまらなければ、原則としてまず調停を申し立て、それでも決まらなければ訴訟となり、最終的には裁判所が妥当な家賃額を判断します。
つまり「URだから絶対に断れない」のではなく、納得できなければ協議→調停→訴訟という法的な道筋があり、その間に一方的な退去を迫られるわけではない、というのが正確な答えです。ただし現実には、URは周辺相場より割安なケースが多く、争うコストと見込みを天秤にかける必要があります。近傍同種家賃との比較で値上げの合理性が認められやすい局面もあります。
よくある疑問（Q&A）
URから家賃値上げの通知が来たらどうすればいい？
慌てて署名・同意する前に、次の順で確認するのがおすすめです。
- 通知内容（新家賃・改定理由・適用時期）を確認する
- 自分の契約が普通借家か定期借家かを確認する
- 周辺の似た物件の家賃相場を調べ、提示額が不相当でないか比べる
- 納得できなければ、URの窓口に説明を求めたうえで、専門機関に相談する
増額に直ちに同意する義務はないので、内容を確認する時間は十分にあります。
URに家賃の値下げを請求できる？
できます。借地借家法32条は増額だけでなく減額請求も認めています。周辺相場が下がっている、経済事情が変わったなど、現在の家賃が近傍同種家賃に比べて高すぎると考えられる場合は、借主からURに対して減額を請求できます。こちらも合意できなければ、最終的には調停・訴訟で判断される流れです。
まとめ
- UR賃貸にも借地借家法は適用される
- 継続家賃の改定は「5%超の乖離」「入居2年以上」が対象。高齢者・子育て世帯には据え置き措置あり
- 普通借家は小幅改定だが、定期借家は満了時に大幅値上げの可能性がある
- 値上げは客観的事情で判断され、借主に即時の応諾義務はない。納得できなければ協議・調停・訴訟で争える
- 32条は値下げ請求も認めている
「公的住宅だから安心」と思い込まず、自分の契約形態と周辺相場を一度確認してみることをおすすめします。首都圏の一部エリアでは近年賃料相場が上昇しており、こうした近傍相場の動きは継続家賃の改定にも影響し得ます。
私自身も川崎市内で賃貸住宅に住んでおり、家賃は家計における最大の固定費の一つだと感じています。だからこそ、契約形態と相場の確認を「いざというときの備え」として知っておく価値は大きいはずです。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、法律相談ではありません。具体的な家賃トラブルについては、弁護士や法テラスなど専門機関へのご相談をおすすめします。